Lors de l’achat
Généralement le particulier ne sait pas ce qu’il achète. Il fait parfois, à tort, trop confiance au vendeur ou à l’agent immobilier qui bien souvent méconnaissent les caractéristiques de leurs bâtiments. » Nous n’avons jamais eu de problème « , » Cette maison est là depuis 200 ans, elle ne tombera pas demain la veille » et autres phrases qui sont censées nous rassurer. Mais peut-on baser le projet d’une vie sur ces quelques arguments ? Acheter une maison ancienne comporte des risques, d’autant plus si elle est en pisé. Cela peut être un investissement intelligent, quand on sait que ces bâtiments, quand ils sont bien entretenus, peuvent être multicentenaires, et que leur emplacement en zone urbaine est souvent privilégié, près des centres bourgs et des services. Mais acheter un bien en mauvais état et au prix fort n’est pas un bonne affaire et de loin.
Lors de la vente, les clauses de renoncement aux poursuites pour vice caché sont légion et le bien est souvent acheté » en l’état « . De toute manière le vendeur est bien souvent considéré comme » non sachant « , et s’il n’a lui-même pas vérifié l’état du gros œuvre du bâtiment lors d’opérations spécifiques, sa responsabilité peut être difficilement engagée. Le diagnostic de structure du bâtiment n’est aucunement obligatoire lors de la vente d’une maison et c’est une grosse lacune en droit commercial français. Il n’est pas rare que l’acheteur soit lésé de plusieurs dizaines de milliers d’euros sur des pathologies non décelées ou des opérations non anticipées comme la réfection d’une toiture.
Il en résulte que lors d’une procédure d’achat, l’acheteur doit être protégé. Il doit pour cela avoir la vision la plus représentative possible de l’état du bien qu’il achète. C’est en ce point que l’intérêt de faire appel à un professionnel en bâti ancien est évident. Jérémy Cohen met son expérience professionnelle au profit des particuliers acquéreurs, depuis plus de 5 ans. La prestation peut être orale, il s’agit d’une mission de conseil et le rapport avec le client est privilégié ; c’est à ce dernier de prendre note de tous les éléments relevés. La finalité de la prestation peut aussi être la remise d’un rapport écrit, utile en cas de procédure d’assurance ou de saisie de la justice. La responsabilité qui émane de la rédaction d’un rapport ainsi que le temps de rédaction nécessaire rend cette prestation en moyenne 2 fois plus chère qu’une visite conseil orale. Il est également possible, si ce n’est vivement recommandé de procéder à des sondages ( découpes d’enduit ) lorsque le matériaux porteur n’est pas visible pour s’assurer de son intégrité.
Au démarrage des travaux
C’est souvent après-coup que l’on commence à se poser les bonnes questions. Quand les opérations de démolition soulignent certaines faiblesses, et que l’on commence à douter. « Mon bâti est il solide ? » – « Puis-je ouvrir mon mur de refend sur toute la largeur ? » – « Pourquoi mon mur est il friable ? »
Il n’est jamais trop tard, une visite conseil à ce stade peut encore orienter le projet intelligemment, éviter des dépenses inutiles ( pensez par là des travaux qui seront à refaire dans 10 ans ) et limiter la dégradation prématurée des matériaux porteurs. A ce stade les clients sont plutôt demandeur d’une stratégie de rénovation en plus d’un diagnostic de structure : « Dois-je casser ma dalle en béton ? » – « Quel isolant choisir ? » – « Le placo est il compatible avec mes murs anciens ? » – « Dois-je piquer tout le ciment de tous mes murs ? » Toutes ces questions ont bien sûr une réponse, elle est propre à chaque projet et ses contraintes ( budget, planning, capacité à faire soi même etc… ).